(原標(biāo)題：10月二手房市場冷暖不同 部分城市成交量年內(nèi)最低)

10月二手房市場冷暖不同 部分城市成交量年內(nèi)最低

當(dāng)前在全國主要城市二手房市場成交出現(xiàn)分化的情況下，熱點城市的二手房市場價格與成交情況亦體現(xiàn)出分化的趨勢，中西部城市二手房價格漲幅明顯高于東部。不過，從一些指標(biāo)可以發(fā)現(xiàn)，二線城市二手房降價跡象開始顯現(xiàn)。

樓市傳統(tǒng)市場旺季“金九銀十”剛過，年內(nèi)各地樓市成交最后一波高峰期落下帷幕。

在當(dāng)前樓市全面嚴(yán)控，市場逐漸回歸理性的情況下，二手房市場的成交情況如何?21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院注意到，全國主要城市的成交出現(xiàn)較為明顯的分化。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份我國樓市下行趨勢明顯。表現(xiàn)在二手房市場上，全國4個一線城市二手房價格皆出現(xiàn)回落，且降幅在9月的基礎(chǔ)上持續(xù)擴(kuò)大，受監(jiān)測的31個二線城市的二手房價格平均上漲了0.3%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院選取國內(nèi)11座重點城市(主要包括省會城市、直轄市和計劃單列市)，分別從10月份掛牌均價、成交單價、平均每日降價房源數(shù)、平均每日漲價房源數(shù)，以及租賃價格漲幅等數(shù)據(jù)維度，綜合分析其二手房市場成交現(xiàn)狀。

從分析結(jié)果來看，當(dāng)前在全國主要城市二手房市場成交出現(xiàn)分化的情況下，熱點城市的二手房市場價格與成交情況亦體現(xiàn)出分化的趨勢，且中西部熱點城市的二手房價格漲幅明顯高于東部熱點城市。

同時，對比同期各主要熱點城市的掛牌均價、每日降價房源和漲價房源比之后發(fā)現(xiàn)，二線城市二手房降價跡象開始顯現(xiàn)。

二手房市場分化明顯

作為樓市成交的傳統(tǒng)旺季，10月份熱點城市二手房市場分化的跡象十分明顯。

根據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，10月11個主要城市的二手房售價環(huán)比情況中，一線城市的北京、上海和深圳環(huán)比9月皆出現(xiàn)下降趨勢。其中環(huán)比跌幅最大的是深圳，達(dá)到0.6%，北京和上海皆以0.2%的跌幅排在其后。

在剩余8個熱點城市中，除杭州出現(xiàn)0.4%的較大跌幅外，其余7個熱點城市的二手房售價皆出現(xiàn)了不同程度的上漲趨勢。

值得關(guān)注的是，二手房售價環(huán)比上漲的熱點城市中，中西部城市成交價漲幅明顯高于東部。西部城市西安、重慶和成都的二手房成交單價環(huán)比漲幅分別為1.5%、0.5%和0.5%，而東部城市中的大連、濟(jì)南和南京漲幅分別為0.1%、0.6%和0.1%。

二手房市場成交往往直接反映當(dāng)?shù)貥鞘械淖儎蝇F(xiàn)狀，結(jié)合10月份各城市的二手房成交價來看，當(dāng)前中西部熱點城市環(huán)比漲幅普遍高于東部沿海地區(qū)的熱點城市，這在一定程度上說明東部熱點城市的二手房市場正處于高位盤整階段，而售價相對較低的中西部熱點城市市場活躍度明顯更高。

在10月11城的二手房均價環(huán)比漲跌情況統(tǒng)計中，杭州二手房成交均價是唯一一個在二線城市中出現(xiàn)較大幅度下跌的城市。根據(jù)杭州市國土局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，杭州二手房成交量在5月達(dá)到高峰后，便連續(xù)下跌了6個月時間，10月杭州二手房市場成交量僅1939套，甚至低于今年2月的成交量，創(chuàng)一年成交量的最低值。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，杭州二手房價格下行趨勢與10月一線城市二手房市場整體下行趨勢類似，皆是當(dāng)前樓市調(diào)控政策發(fā)揮市場實際作用的體現(xiàn)。同時，杭州又具有特殊性，此前受土地拍賣和樓市成交熱度的影響，杭州房價逐漸走高，當(dāng)前二手房市場下行調(diào)整，正是杭州下半年土地降溫和搖號等樓市調(diào)控政策發(fā)揮實效的表現(xiàn)。

在熱點城市二手房市場整體分化趨勢明顯的情況下，各地租房市場出現(xiàn)了不同程度的整體下調(diào)情形。

據(jù)中國房價行情網(wǎng)(中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會主辦)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份11城的平均月租金為48.73元/平，環(huán)比9月下跌了0.53%。其中，月平均租金下調(diào)最快的城市為濟(jì)南，跌幅為2.22%，西安和杭州次之，跌幅分別為1.73%和1.51%。

除去個別熱點城市之外，10月11個熱點城市房租降價趨勢與當(dāng)前各城市大力發(fā)展租房租賃市場，不斷提升租賃市場供給有關(guān)。受此影響，部分城市的住房剛需得到一定程度的滿足，從而使得置換需求在二手房交易中的比重提升，可能也是推動當(dāng)前二線城市二手房價格提升的一個重要原因。

與此同時，在當(dāng)前樓市調(diào)控不放松的情況下，房屋租賃和二手房市場成為滿足居住需求的關(guān)鍵力量。熱點城市的房租價格下調(diào)，有益于解決熱點城市，尤其是二手房價格上漲的熱點城市的居住矛盾問題。

市場下行預(yù)期凸顯

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國11個熱點城市的二手房掛牌均價和成交均價，環(huán)比9月價格下調(diào)的城市數(shù)量要遠(yuǎn)超價格上浮的城市。

從二手房的掛牌均價統(tǒng)計來看，環(huán)比9月出現(xiàn)價格回落的城市共有9個。其中，鄭州以1.06%的跌幅成為當(dāng)月平均二手房掛牌價格跌幅最高的城市，成都和重慶次之，跌幅分別為0.88%和0.89。成都的二手房掛牌價格已連續(xù)7個月下跌，體現(xiàn)出當(dāng)?shù)囟址渴袌龀山恢芷谘娱L、市場觀望情緒漸濃的特點。

11個城市的二手房掛牌價格平均跌幅達(dá)到0.42%，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，這表明當(dāng)前在樓市嚴(yán)控等政策影響背景下，熱點城市的樓市觀望情緒凸顯。同時，熱點城市的二手房掛牌價整體回落，也有益于推動當(dāng)?shù)貥鞘袃r格逐步向理性回歸。

需要注意的是，南京和深圳成為為數(shù)不多的二手房掛牌均價上漲城市。其中，南京的掛牌均價為30750元/平方米，環(huán)比漲幅為0.35%，深圳的掛牌均價為65813元/平方米，環(huán)比漲幅為0.4%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，二手房掛牌市場價格能夠體現(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌鰧鞘械念A(yù)期情況，南京和深圳的二手房掛牌均價都出現(xiàn)環(huán)比上漲的情況，主要與當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蠼Y(jié)構(gòu)密切相關(guān)。當(dāng)前市場逐漸回歸理性，刺激一部分剛需和置換需求的出現(xiàn)，同時掛牌房源趁勢漲價起到了一定的提振作用，成為10月上述兩地掛牌均價整體提升的關(guān)鍵。

據(jù)中國房價行情網(wǎng)統(tǒng)計顯示，10月南京和深圳的二手房掛牌房源主要以低總價剛需和改善為主。

以南京為例，總價100萬-200萬元的掛牌房源占比最多，高達(dá)33%;其次為總價200萬-300萬元的房源，占29%，兩者合計占二手掛牌房源的六成多。

“金九銀十”期間，熱點城市二手房市場預(yù)期降溫的跡象，還體現(xiàn)在城市日均降價房源和日均漲價房源的比例上。

統(tǒng)計顯示，10月11個熱點城市中，日均降價房源數(shù)量都遠(yuǎn)高于漲價房源數(shù)量。上海以3015個日均降價房源位居熱點城市首位，西安則以257個日均降價房源排在最低位。

在關(guān)鍵的比例方面，11個熱點城市中日均降價房源數(shù)量平均是漲價房源數(shù)的4倍，其中比例最高的是杭州市，達(dá)到了11.3:1，位居11個熱點城市中的首位。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，進(jìn)入2018年下半年杭州土地市場急速降溫，以及搖號等調(diào)控政策效果逐漸顯現(xiàn)，樓市逐漸進(jìn)入到下行盤整時期，目前杭州的二手房源降價趨勢明顯便是很好的佐證。

11個城市日均降價房源均大幅高于漲價房源數(shù)量，也反映了市場對熱點城市二手房預(yù)期的下調(diào)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的形勢下，熱點城市二手房市場觀望情緒上升，這對于全國房地產(chǎn)市場走勢來說，帶有一定的指向意義

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