近年來內(nèi)地房企在政策環(huán)境偏緊以及疫情沖擊的大環(huán)境下，資金面承壓，尤其是去年以來，整個行業(yè)暴雷潮涌動，極大的打擊了市場情緒，房地產(chǎn)板塊的投資陷入冰點。進入新年以來，伴隨政策面逐步緩和，市場預(yù)期轉(zhuǎn)好，地產(chǎn)板塊有所回暖，期間受政策刺激接連出現(xiàn)大漲行情，整體呈現(xiàn)震蕩向上的走勢。
當(dāng)前在行業(yè)大洗牌的背景下，對地產(chǎn)股的投資也變得愈發(fā)困難，過去“大而不能倒”的信仰也隨著一眾大型房企的暴雷而顛覆，投資者該如何在行業(yè)修復(fù)行情中，尋找更好的風(fēng)險收益比？
近期新世界發(fā)展(0017.HK)的一份半年報出爐，給了筆者一些新的思路，或許相較于在內(nèi)地地產(chǎn)股投資中承擔(dān)政策調(diào)控風(fēng)險以及業(yè)績帶來的不確定性與估值更大的波動，不如將視線放在在業(yè)務(wù)與發(fā)展?jié)摿ι暇邆溟L期優(yōu)勢且業(yè)績表現(xiàn)更為穩(wěn)健的港資地產(chǎn)標(biāo)的之上，追求穩(wěn)中求進。
接下來不妨透過新世界的這份半年報，看看以其為代表的港資地產(chǎn)股的投資亮點所在。
1、 行業(yè)承壓環(huán)境下，穩(wěn)健增長展現(xiàn)穿越周期實力
2月25日晚間，新世界發(fā)展發(fā)布截至2021年12月31日的6個月業(yè)績報告。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，公司2021年下半年總收入355.73億港元，和2021年上半年基本持平；歸母凈利潤14.3億港元，同比增長41.2%。
根據(jù)交銀國際發(fā)布的研報，新世界交出的這份半年度其基礎(chǔ)溢利同比增加4.9%至39億港元，較該行和彭博一致預(yù)測分別高9.8%和3.4%。
從這份超預(yù)期的財報不難看出，面對內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控以及新冠疫情陰霾籠罩的大環(huán)境，新世界發(fā)展在營收方面保持了穩(wěn)健的姿態(tài)，同時盈利方面繼續(xù)表現(xiàn)，增長勢頭強勁。此外，公司在業(yè)績公布同時還宣布派中期股息每股0.56港元，一如既往踐行穩(wěn)定的派息政策。
港資地產(chǎn)發(fā)展商業(yè)務(wù)往往比較多元，新世界發(fā)展也不例外，從其營收結(jié)構(gòu)來看，主要來自物業(yè)銷售、物業(yè)投資、酒店運營以及旗下新創(chuàng)建所涵蓋的道路、航空、建筑及保險等多項業(yè)務(wù)。不過關(guān)注新世界發(fā)展業(yè)績的核心動力源，仍然需把重點放在公司在內(nèi)地及香港的物業(yè)銷售、投資物業(yè)等板塊之上。
（來源：公司財報）
從財報不難發(fā)現(xiàn)，內(nèi)地物業(yè)的發(fā)展是此次業(yè)績的重要亮點所在。該分部業(yè)績增長86.6%，毛利率上升至66%。另外來自大灣區(qū)的分部業(yè)績?nèi)胭~占比達70%，平均毛利率亦達到70%。如此高水平的毛利率在同業(yè)當(dāng)中實屬罕見。
此外，公司在物業(yè)投資上業(yè)績增長也相當(dāng)不俗，分部業(yè)績同比上升26%，主要是全線K11項目取得顯著成績。其中香港物業(yè)投資分部業(yè)績更是大增34%，在疫情影響的大環(huán)境下，成為少數(shù)仍然錄得高增長的發(fā)展商。
面對錯綜復(fù)雜的外部大環(huán)境，新世界發(fā)展的這份財報依然展現(xiàn)了公司穩(wěn)健發(fā)展的姿態(tài)，特別是從核心業(yè)務(wù)的增長態(tài)勢來看，公司具備順周期做大，逆周期做強的成長能力，不妨就此圍繞財報及公司業(yè)務(wù)進展更進一步探討。
2、 順周期做大，逆周期做強，持續(xù)夯實基本面
之所以能夠形成對新世界發(fā)展“順周期做強，逆周期做大”的判斷，其主要邏輯在于如下幾大方面。
其一，在對行業(yè)風(fēng)向的深刻感知下，保持高度的戰(zhàn)略定力，因勢而動。
作為港資地產(chǎn)發(fā)展商，新世界發(fā)展在地產(chǎn)行業(yè)深耕多年，對行業(yè)發(fā)展風(fēng)向有著深刻的感知，能夠及時根據(jù)外部環(huán)境的變化，調(diào)整發(fā)展節(jié)奏。與此同時，公司在經(jīng)營過程中能夠始終保持高度的戰(zhàn)略定力，快速推進落實一系列舉措，穩(wěn)固發(fā)展根基。
近年來，在香港市場相對動蕩的環(huán)境之下，新世界發(fā)展積極布局內(nèi)地，其中更是將粵港澳大灣區(qū)作為業(yè)務(wù)布局的核心。從此次財報來看，在中國內(nèi)地整體物業(yè)合同銷售方面，2021下半年新世界中國內(nèi)地整體物業(yè)合同銷售93.35億元，公司合同銷售金額的地區(qū)分布以大灣區(qū)為首的南部地區(qū)貢獻最大，占比超過87%。且銷售貢獻主要來自大灣區(qū)的項目如前海周大福金融大廈、廣州逸彩新世界?凱譽灣、深圳太子灣?灣璽及廣佛新世界莊園等。
（來源：公司財報）
據(jù)悉自新世界發(fā)展2016年私有化新世界中國之后，公司就開始加快在內(nèi)地的布局，特別是大灣區(qū)接連落子核心優(yōu)質(zhì)項目。得益于這一前瞻性的布局，公司不僅儲備了豐富且質(zhì)優(yōu)價低的土儲，且?guī)砹烁鼜妱诺臉I(yè)績爆發(fā)力以及優(yōu)異的盈利能力。數(shù)據(jù)顯示，2021下半年，新世界發(fā)展于中國內(nèi)地物業(yè)發(fā)展分部整體毛利率達66%，遠優(yōu)于內(nèi)地一眾房企的毛利率水平。
除了物業(yè)開發(fā)，新世界發(fā)展在物業(yè)投資上亦展現(xiàn)出前瞻性的布局思路和顯著的成長潛能。公司將藝術(shù)融入商業(yè)，打造商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿K11，在業(yè)內(nèi)具有強大的品牌知名度，不僅順應(yīng)了消費升級的趨勢，同時也形成了差異化的競爭優(yōu)勢，為物業(yè)開發(fā)等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)賦能，打造高溢價產(chǎn)品與服務(wù)。
從財報來看，K11為新世界發(fā)展帶來了穩(wěn)健的收入和出租率表現(xiàn)。以廣州K11為例，其于2021年下半年舉辦的空山基全球首展一度吸引破紀(jì)錄的逾3.1萬名觀眾，創(chuàng)下單個展覽3個月近1500萬元人民幣收入的展覽記錄，觀展客人連帶消費超過2200萬元人民幣。
其二，持續(xù)夯實的基本面，良好的業(yè)務(wù)模式與充裕資金助力實現(xiàn)跨周期成長
憑借在香港及內(nèi)地市場的合理布局，新世界發(fā)展構(gòu)筑的業(yè)務(wù)版圖能夠充分受益于兩地不同市場帶來的各項資源便利。
最典型的如公司在融資層面的優(yōu)勢，此次財報顯示，公司整體融資成本從2021財政年度上半年的2.93%下降至2022財政年度上半年的2.52%。要知道過去一整年，內(nèi)房股在政策壓力下，資金層面呈現(xiàn)高度緊張，以至于不少房企還出現(xiàn)了暴雷現(xiàn)象。
反觀之，新世界的資金保持在充裕狀態(tài)，截至2021年12月31日，新世界發(fā)展可動用資金共計1032億港元，其中現(xiàn)金及銀行存款約524億港元，可動用的銀行貸款約508億港元。與此同時，公司融資成本顯著低于內(nèi)地房企，并呈現(xiàn)進一步降低的趨勢，在這一過程中也為公司不斷增厚利潤帶來了支撐，也充分顯示了其在逆境環(huán)境下的競爭優(yōu)勢與擴張潛能。
從公司的動向來看，在2021年下半年，新世界發(fā)展接連在大灣區(qū)成功收購3個項目。透過這一系列動作也充分顯示了，在當(dāng)前行業(yè)逆風(fēng)階段，具備穩(wěn)健發(fā)展實力和優(yōu)質(zhì)財務(wù)基本面的地產(chǎn)發(fā)展商面臨擴張窗口期，迎來新一輪成長機遇。
其三，并購整合能力突出，持續(xù)提升自身“造血”能力。
實際上，新世界發(fā)展的并購整合能力也相當(dāng)突出，從公司去年下半年收購的3個大灣區(qū)項目來看，全部位于深圳及廣州重點一線城市。且公司拿地的時機恰逢內(nèi)地房企整體資金緊張需出售項目套現(xiàn)的大背景，新世界發(fā)展憑借自身充裕的資金優(yōu)勢積極爭取市場機會。公司方面亦對內(nèi)地項目的收購表示看好，認(rèn)為可以加快銷售和資金回籠，并有信心維持平均40%-50%的毛利率。
此外，在香港地產(chǎn)項目收購方面，新世界發(fā)展也展現(xiàn)出了不俗的姿態(tài)，積極把握行業(yè)及市場機遇。如去年11月，公司就以合組財團形式以79億收購位于啟德前跑道上的住宅項目，成交價遠低于2018年高銀金融89億港元的投標(biāo)價格。據(jù)悉該項目地盤還已完成地基工程，這意味著拿下該項目除了節(jié)省將近10億的地價及建造成本外，其還節(jié)省了相當(dāng)多的時間，加快了項目的預(yù)售及入賬，項目預(yù)計兩年內(nèi)即可預(yù)售。
新世界發(fā)展透過強大的收并購能力不斷提升自身造血能力，與此同時隨著早期競得項目的陸續(xù)面市也為后續(xù)業(yè)績增長帶來強勁預(yù)期。
以杭州望江新城項目為例，據(jù)悉該項目于2019年投得，并預(yù)計將在2022上半年推出市場。項目位于杭州市上城區(qū)望江新城，為杭州市中心及杭州經(jīng)濟文化活動中心，望江新城同時也是上城區(qū)全新發(fā)展的核心區(qū)域。項目坐擁著名景觀，區(qū)域優(yōu)勢及發(fā)展?jié)摿Γ瑫r杭州也將于今年舉辦第十九屆亞運會，有望對房地產(chǎn)帶來各種機遇利好。
此外，根據(jù)此前資料，望江地塊總建筑面積逾45萬平方米(含地下)，為住宅、商業(yè)商務(wù)及文化設(shè)施用地。新世界將該地塊打造成望江綜合體，涵蓋旗下品牌的住宅、商場、辦公室、公寓及酒店，充分體現(xiàn)其業(yè)務(wù)生態(tài)的多樣性。隨著項目的面市，杭州也有望成為全國唯一會集新世界旗下五大頂級品牌的城市。在強大的品牌助力以及業(yè)務(wù)生態(tài)布局下，相信也將進一步帶動項目銷售，助力業(yè)績迎來爆發(fā)式增長。
（圖片：新世界杭州項目）
3、 結(jié)語
在財報公布后包括高盛、匯豐等在內(nèi)的多家機構(gòu)大行對新世界發(fā)展給予了最新投資評級，其中匯豐在“買入”評級研報則預(yù)計，由于大量積壓的物業(yè)銷售訂單（例如Pavilia Farm項目）和不斷增長的租金收入，F(xiàn)Y23e的收益將再增長31%。交銀國際預(yù)計新世界將在市場下行的情況下，憑借其穩(wěn)健的財務(wù)狀況和可靠的品牌效應(yīng)，獲取更多市場份額。另外，交銀同時提到，大股東周大福在去年12月增持公司股份，顯示其對公司前景的信心，且估值較低。
在一眾機構(gòu)中高盛給予了45港元的最高目標(biāo)價，展現(xiàn)了對新世界發(fā)展的高度看好。此外瑞信在研報中提及，盡管香港市場有一些不確定性，但相信新世界將繼續(xù)受益于其在內(nèi)地大灣區(qū)的鞏固地位。而公司誘人的股息收益率和積極的股票回購也會帶來融資支持。
從筆者觀點來看，當(dāng)下內(nèi)房股在政策邊際寬松的環(huán)境下，未來大概率有望延續(xù)年初以來的估值修復(fù)行情，不過考慮到“房住不炒”的政策大框架下，地產(chǎn)板塊的長期增長預(yù)期相對悲觀，相信后續(xù)政策面的相關(guān)不利因素也將加劇對板塊行情的擾動，尤其是目前部分頭部房企的債務(wù)違約風(fēng)波仍未停息，也將對市場帶來負(fù)反饋。相比之下，如新世界發(fā)展這類港資地產(chǎn)商坐擁兩地布局的優(yōu)勢，面臨拓展窗口期，具有穩(wěn)健的成長潛力與優(yōu)質(zhì)的財務(wù)基本面，在目前估值低位下更具有“進可攻，退可守”的優(yōu)勢。
關(guān)鍵詞： 新世界發(fā)展0017 HK逆勢穩(wěn)健增長背后 港資地產(chǎn)股的春天
