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隨著8月落下帷幕，中報(bào)季進(jìn)入尾聲，各大房企紛紛交出8月份銷售成績(jī)單。

環(huán)視整個(gè)行業(yè)，目前地產(chǎn)板塊依舊低迷，樓市不景氣，房企銷售端不暢，資金面承壓等情況仍然并未完全得到改善，行業(yè)整體表現(xiàn)不佳，但部分頭部房企的業(yè)績(jī)?nèi)圆环α咙c(diǎn)。

(相關(guān)資料圖)

從投資者角度來(lái)看，此前國(guó)信證券觀點(diǎn)認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、具備優(yōu)秀品質(zhì)的房企將更快從行業(yè)低谷中脫穎而出。基于此，八月份成績(jī)單展現(xiàn)的各家房企今年來(lái)的銷售表現(xiàn)成為重要的參考依據(jù)。

1、金地交出優(yōu)于行業(yè)成績(jī)單

9月5日晚間，金地集團(tuán)（600383.SH）發(fā)布了8月份銷售情況公告。公司單月實(shí)現(xiàn)簽約面積102.4萬(wàn)平方米，同比上升14.45%、環(huán)比上升38.2%；單月銷售金額212.3億元，同比上升11.56%，環(huán)比上升14.5%。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告）

前八月來(lái)看，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1403.9億元，同比下滑32.34%。

結(jié)合行業(yè)情況，根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企前8月銷售操盤金額的同比降幅達(dá)47.4%。單月來(lái)看，8月份百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5190.1億元，環(huán)比較上月基本持平，同比降低32.9%。

對(duì)比可見，金地集團(tuán)不論是從環(huán)比還是同比均取得了優(yōu)于行業(yè)的表現(xiàn)。

進(jìn)一步結(jié)合TOP20房企情況來(lái)看，金地銷售額累計(jì)同比在各月份也持續(xù)優(yōu)于TOP20房企累計(jì)銷售表現(xiàn)。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告）

從權(quán)益銷售額業(yè)績(jī)情況來(lái)看，金地在行業(yè)排名相比7月份上升一位，位列行業(yè)第7名。

（來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS）

以單月數(shù)據(jù)看，前八月多數(shù)頭部房企的同比數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，且降幅并不低。而僅有為數(shù)不多的同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的房企，增幅也較為分化，既有像建發(fā)房產(chǎn)這類國(guó)企房企單月同比實(shí)現(xiàn)72%的增幅，也有像龍湖集團(tuán)這樣的民企房企增幅僅不到4%的情況。金地集團(tuán)同比增幅則處在中間位置。

而再來(lái)看環(huán)比情況，頭部房企中多數(shù)呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但也不乏像萬(wàn)科地產(chǎn)這樣仍然有逾一成降幅的房企。金地集團(tuán)環(huán)比增幅在頭部梯隊(duì)中也處在中間水平。

從整體統(tǒng)計(jì)來(lái)看，8月能夠?qū)崿F(xiàn)同比、環(huán)比均上升的房企并不多，僅有中國(guó)金茂、金地集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)以及龍湖集團(tuán)。其中，中國(guó)金茂和建發(fā)房產(chǎn)第一大股東則均為國(guó)資背景。

總體來(lái)看，行業(yè)仍然還在底部波折的階段，金地集團(tuán)雖面臨壓力，但一定程度仍展現(xiàn)出較良好的業(yè)績(jī)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)領(lǐng)先于行業(yè)及同梯隊(duì)。

2、支持房企業(yè)績(jī)復(fù)蘇的兩大核心邏輯

結(jié)合目前行業(yè)情況分析，房企在銷售端能取得亮眼成績(jī)，與兩大因素分不開：其一，房企在產(chǎn)品力上的表現(xiàn)，換言之市場(chǎng)認(rèn)不認(rèn)可很關(guān)鍵，這背后亦涉及到項(xiàng)目所屬區(qū)域市場(chǎng)情況等方面，核心則是房企的土儲(chǔ)規(guī)模及分布情況。

其二，則是房企的財(cái)務(wù)面情況，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好下降中，購(gòu)房者愈發(fā)重視房企是否具備穩(wěn)健基本面，尤其是預(yù)售制情況下，較長(zhǎng)的交付周期性，行業(yè)信用風(fēng)波下導(dǎo)致購(gòu)房者信心不足，缺乏優(yōu)質(zhì)財(cái)務(wù)面支撐的房企，在銷售端也將面臨較大壓力。

前者來(lái)看，產(chǎn)品與服務(wù)優(yōu)質(zhì)與否決定了其能否在推出市場(chǎng)時(shí)滿足市場(chǎng)所需形成有效去化。

隨著行業(yè)步入競(jìng)品質(zhì)時(shí)代，房企紛紛圍繞這一方向持續(xù)發(fā)力。以金地集團(tuán)為例，其聚焦數(shù)字化、創(chuàng)新力、交付力等7大硬核產(chǎn)品力，打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，并以此得到了市場(chǎng)較高的關(guān)注與認(rèn)可。

產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)與否是其在市場(chǎng)的基本立足點(diǎn)，而產(chǎn)品所處的地段同樣也是產(chǎn)品重要的賣點(diǎn)所在，對(duì)產(chǎn)品能否賣的好尤為關(guān)鍵。

再結(jié)合金地的情況來(lái)看，其在布局上聚焦的多是核心經(jīng)濟(jì)地帶以及高能級(jí)城市，這些區(qū)域往往經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)，人口保持流入，在去化上有支撐，同時(shí)其資產(chǎn)亦有較強(qiáng)的抗跌屬性，在當(dāng)下不確定性升溫的大環(huán)境下，有著較強(qiáng)吸引力。

同時(shí)，房企在城市的深耕情況也是其銷售端的亮點(diǎn)所在，長(zhǎng)期市場(chǎng)深耕往往能夠帶來(lái)房企在在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)較高品牌影響力，為其在銷售層面獲得支撐及溢價(jià)機(jī)會(huì)。

從金地來(lái)看，其注重對(duì)一二線主流城市的深耕，以其深耕的上海、北京為例，在8月份，上海的金地嘉源項(xiàng)目開盤即成交440套，去化率達(dá)到100%，簽約金額超20億元；而北京副中心金地壹街區(qū)當(dāng)月銷售3.8億元，順義區(qū)和錦華宸項(xiàng)目銷售5億元，各自?shī)Z得所屬板塊銷冠。

土地儲(chǔ)備是房企生命線所在亦決定了房企長(zhǎng)期的發(fā)展?jié)摿εc機(jī)會(huì)。截止上半年金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約6193萬(wàn)平方米，可以滿足未來(lái)2-3年的開發(fā)。此外從今年公司貨值情況來(lái)看，目前，金地集團(tuán)未售貨值約7150億元，70%分布在一、二線城市，30%分布在環(huán)都市圈的三四線城市。同時(shí)公司計(jì)劃2022年8-12月份推出貨值1200億元左右。

房企采取的是結(jié)轉(zhuǎn)制，前端銷售是未來(lái)地產(chǎn)公司后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)收入的重要來(lái)源所在，也是房企后續(xù)業(yè)績(jī)的核心動(dòng)力支撐。基于此，房企在銷售端優(yōu)異的表現(xiàn)也為后續(xù)業(yè)績(jī)帶來(lái)了良好預(yù)期。

當(dāng)前伴隨政策面驅(qū)動(dòng)樓市回暖、“金九銀十”效應(yīng)等，以金地為代表的優(yōu)質(zhì)房企在銷售端持續(xù)發(fā)力，后續(xù)其業(yè)績(jī)還將有望持續(xù)迎來(lái)修復(fù)。

再?gòu)暮笳邅?lái)看，在行業(yè)暴雷潮涌動(dòng)下，房企在財(cái)務(wù)端的優(yōu)良表現(xiàn)亦是對(duì)公司銷售上的有力支撐所在。在市場(chǎng)信心不足的情況下，購(gòu)房者往往更加青睞國(guó)企房企以及優(yōu)質(zhì)的名企房企，這也是我們能夠看到近年來(lái)國(guó)企房企在也業(yè)績(jī)上表現(xiàn)更為突出的原因所在。

而在這一過程中，不乏類似金地這樣的高信用房企，憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)得到市場(chǎng)的認(rèn)可，為銷售表現(xiàn)、業(yè)績(jī)復(fù)蘇帶來(lái)驅(qū)動(dòng)。

從金地具體情況看，其是為數(shù)不多的獲得境內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)確認(rèn)的中資房企之一，此前6月境內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)聯(lián)合資信確認(rèn)維持金地集團(tuán)"AAA"的主體長(zhǎng)期信用等級(jí)，7月標(biāo)普維持金地"BB"的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)。同時(shí)在9月5日，穆迪亦確認(rèn)金地集團(tuán)“Ba2”公司家族評(píng)級(jí)(CFR)。

根據(jù)最新穆迪的評(píng)級(jí)，穆迪在報(bào)告中指出金地集團(tuán)的“Ba2”公司家族評(píng)級(jí)反映了其品牌知名度、長(zhǎng)期在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)記錄和其審慎、穩(wěn)定的管理團(tuán)隊(duì)，以及良好的流動(dòng)性。此外穆迪亦提及公司在環(huán)境、社會(huì)和治理(ESG)因素方面，穆迪考慮了金地集團(tuán)審慎的財(cái)務(wù)管理、多元化的所有權(quán)和董事會(huì)的過往記錄，以及其既定的治理標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)緩解了由于公司大量使用合資企業(yè)而導(dǎo)致的公司透明度下降帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

從三道紅線來(lái)看，截止上半年金地凈負(fù)債率、扣預(yù)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為57.8%、66.9%、1.38 倍，其已經(jīng)連續(xù)6年保持三條紅線“綠檔”。

從資金面來(lái)看，金地集團(tuán)是目前行業(yè)中少數(shù)能夠持續(xù)獲得公開市場(chǎng)融資的企業(yè)之一。在今年上半年，金地集團(tuán)順利發(fā)行了一筆17億元中期票據(jù)，利率為3.58%。而此前7月份，公司還成功設(shè)立一筆總額17億元的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，利率為4.8%。

截止上半年，金地集團(tuán)賬上貨幣資金有647.98億元，其中無(wú)限制現(xiàn)金規(guī)模達(dá)560億元，剔除受限資金后對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債覆蓋倍數(shù)仍有1.38倍，可以覆蓋短債，可見公司面臨短期償債壓力不大。

此外，目前金地的總銀行授信規(guī)模超2600億元，剩余可用銀行授信規(guī)模超過1700億元，2022年上半年銀行新增授信規(guī)模超150億元。公司銀行授信額度充足，抗風(fēng)險(xiǎn)能力突出。

總的來(lái)看，房企融資端暢通的融資渠道，充裕的現(xiàn)金儲(chǔ)備，堅(jiān)實(shí)的資產(chǎn)負(fù)債表確定了其在行業(yè)信用風(fēng)波中，能夠在交付層面、產(chǎn)品品質(zhì)上仍然有強(qiáng)大的保障，帶給購(gòu)房者信心，進(jìn)而帶動(dòng)銷售持續(xù)企穩(wěn)走強(qiáng)。