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特約撰稿 朱麗娜香港報(bào)道
導(dǎo)讀
“目前二手市場(chǎng)的觀望氣氛濃厚，樓價(jià)下調(diào)已成既定事實(shí)，這種趨勢(shì)在中秋假期后越來(lái)越明顯。近期一些新界‘上車(chē)盤(pán)’已經(jīng)出現(xiàn)10%左右的減價(jià)潮，在下行周期中，通常這類(lèi)升幅最多的樓盤(pán)下跌幅度最大。”中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。上車(chē)盤(pán)是指一些總價(jià)較低，適合首次置業(yè)買(mǎi)家群體的樓盤(pán)，大都位于偏遠(yuǎn)的地段。
隨著樓市冷風(fēng)頻吹，香港龍頭地產(chǎn)商開(kāi)始加快推盤(pán)。
長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)10月22日宣布，旗下位于馬鞍山的星漣海項(xiàng)目加推6個(gè)單位，并對(duì)指定的四房單位為準(zhǔn)買(mǎi)家提供先住后付款的優(yōu)惠計(jì)劃。按照該計(jì)劃，買(mǎi)家在簽署臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約120天內(nèi)按期繳付總成交金額的20%后，便可立即率先入住單位，剩余80%的成交金額可在485天內(nèi)付清。
“推出這個(gè)計(jì)劃主要考慮這個(gè)項(xiàng)目主要針對(duì)換樓客，而在銷(xiāo)售過(guò)程中很多買(mǎi)家都遇到資金周轉(zhuǎn)等問(wèn)題，因此這個(gè)優(yōu)惠計(jì)劃可以幫助他們解決資金及居住安排的難題，方便他們出售現(xiàn)有的物業(yè)。”10月22日，長(zhǎng)實(shí)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理?xiàng)罟鹆嵯?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
她續(xù)稱，使用該優(yōu)惠計(jì)劃的客戶在入住新樓期間，每三個(gè)月只需繳付相當(dāng)于總成交金額1%的許可費(fèi)，已經(jīng)支付的許可費(fèi)在指定時(shí)間內(nèi)完成交易后可全數(shù)退回。此外，如果買(mǎi)家未能在485天內(nèi)籌集到足夠的資金，甚至可以申請(qǐng)將成交期再度延長(zhǎng)12個(gè)月。
同時(shí)，她向本報(bào)記者透露，目前該項(xiàng)目已經(jīng)累計(jì)銷(xiāo)售405個(gè)單位，套現(xiàn)超過(guò)75億港元，此次加推的單位并無(wú)加價(jià)，“整個(gè)項(xiàng)目?jī)H剩余49個(gè)單位，大部分為四房單位。我們一直堅(jiān)持貨如輪轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售策略，剩余的單位也會(huì)按照既定的計(jì)劃銷(xiāo)售，對(duì)于一些最優(yōu)質(zhì)的單位，則可能采取招標(biāo)的形式。”
“上車(chē)盤(pán)”跌價(jià)逾22%
“香港本地龍頭發(fā)展商大都財(cái)力雄厚，因此他們目前的銷(xiāo)售策略以穩(wěn)定樓市信心為先，尚未大幅減價(jià)。但很明顯開(kāi)發(fā)商對(duì)新盤(pán)的定價(jià)越來(lái)越克制，而且新樓與二手樓盤(pán)的溢價(jià)也在上個(gè)季度跌至單位數(shù)。因此開(kāi)發(fā)商可能不會(huì)在短期內(nèi)大幅減價(jià)乃至引發(fā)樓市加速下跌。”某外資投行分析師向本報(bào)記者表示。
事實(shí)上，香港金管局近年來(lái)不斷收緊按揭貸款，導(dǎo)致二手樓市成交不斷萎縮。同時(shí)，本地大型發(fā)展商則向買(mǎi)家提供高成數(shù)按揭，幫助一些無(wú)法從銀行獲得足夠按揭貸款的買(mǎi)家得以成功買(mǎi)樓。目前在香港買(mǎi)樓需要經(jīng)過(guò)一系列嚴(yán)格的收入審查和壓力測(cè)試，買(mǎi)家通常需支付40%-50%的首付，每月供款占收入的上限不得超過(guò)50%，并要通過(guò)加息3%的壓力測(cè)試。
在這些措施的影響下，二手住宅成交持續(xù)減少。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年10月至今共錄得981宗二手住宅成交，涉及金額為155億港元，同比分別下跌14.1%、16.3%，成交宗數(shù)及金額均創(chuàng)下2016年3月以來(lái)的31個(gè)月新低。
“目前二手市場(chǎng)的觀望氣氛濃厚，樓價(jià)下調(diào)已成既定事實(shí)，這種趨勢(shì)在中秋假期后越來(lái)越明顯。近期一些新界‘上車(chē)盤(pán)’已經(jīng)出現(xiàn)10%左右的減價(jià)潮，在下行周期中，通常這類(lèi)升幅最多的樓盤(pán)下跌幅度最大。”中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。上車(chē)盤(pán)是指一些總價(jià)較低，適合首次置業(yè)買(mǎi)家群體的樓盤(pán)，大都位于偏遠(yuǎn)的地段。
位于天水圍的嘉湖山莊，往往首先在樓市下行周期中率先減價(jià)。據(jù)本報(bào)記者了解，近期嘉湖山莊有實(shí)用面積為442平方英尺的兩房單位以456萬(wàn)港元成交，相比同類(lèi)型單位的最高成交價(jià)已大幅下挫逾22%。
一直以來(lái)，位于港島的十大藍(lán)籌樓盤(pán)之一的太古城被認(rèn)為是香港樓市的風(fēng)向標(biāo)。10月至今6宗成交中已有5宗出現(xiàn)5%-6.9%的減價(jià)。最近一個(gè)實(shí)用面積759平方英尺的三房單位以1670萬(wàn)港元出售，相比之下，匯豐及渣打銀行對(duì)該單位的估價(jià)高達(dá)1883萬(wàn)港元，相比成交價(jià)超出11%。
政府出招平抑樓市
自2003年起，香港房?jī)r(jià)已創(chuàng)下連續(xù)15年上漲的“神話”，是香港歷來(lái)最長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲周期。香港私人住宅售價(jià)指數(shù)由61.6點(diǎn)飆升至去年的333.9點(diǎn)，過(guò)去14年漲幅超過(guò)4.4倍，今年上半年樓價(jià)升幅超過(guò)10%，成為歷屆政府面對(duì)的主要難題之一。
香港特首林鄭月娥在10月中曾坦言：“過(guò)去政府引入了一系列需求管理措施，即俗稱的‘辣招’，以懲罰性的印花稅等政策來(lái)管理需求。但回頭來(lái)看，很難定論這些政策是否有效。我上任后截至今年8月，房?jī)r(jià)同比上升了16%，但現(xiàn)在并無(wú)空間‘減辣’。”
今年6月底，林鄭月娥宣布了6項(xiàng)新房屋政策，設(shè)立置業(yè)階梯，包括將政府資助房屋(俗稱“居屋”)定價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格脫鉤，以申請(qǐng)人實(shí)際承擔(dān)能力定價(jià)，變相將居屋定價(jià)由評(píng)估市值的70%降低至52%，吸引了大批買(mǎi)家爭(zhēng)搶。
10月初，香港房委會(huì)推出三個(gè)新居屋項(xiàng)目，包括啟德啟朗苑、南昌凱樂(lè)苑及東涌裕泰苑，共有4431個(gè)單位，首輪居屋截止申請(qǐng)時(shí)，房委會(huì)已接獲15.2萬(wàn)份申請(qǐng)表，而次輪申請(qǐng)的首三日，房委會(huì)累計(jì)共收到約11.2萬(wàn)份新申表。總共收到26.1萬(wàn)份申請(qǐng)，超額申請(qǐng)約58倍。
“居屋申請(qǐng)如此熱烈證明市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力仍然十分強(qiáng)勁，但一手市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力大都涌向了居屋，市區(qū)的居屋價(jià)格與新界的私人住宅上車(chē)盤(pán)相近，因此政府打壓樓市的意圖非常明顯。”黃良升向本報(bào)記者坦言。
然而，他認(rèn)為，目前香港樓市尚未進(jìn)入全面劈價(jià)(跌價(jià))的階段，“最大的變數(shù)在于中美貿(mào)易爭(zhēng)端的發(fā)展，一旦繼續(xù)惡化，可能對(duì)樓市帶來(lái)更大的壓力。相比之下，香港銀行加息的步伐較為溫和，而且市場(chǎng)早已有心理準(zhǔn)備，利率的基數(shù)極低，對(duì)樓市形成的壓力有限。”?
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