毫無疑問，“認房不用認貸”政策措施出臺將利好剛性需求，但也給各地因城施策留下了政策空間，《通知》明確提出，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
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新京報貝殼財經記者 潘亦純 編輯 徐超
8月25日，據新華社報道，近日住建部、央行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（以下簡稱《通知》），推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。
這是繼政治局會議召開，住建部表態后首個中央層面出臺的影響較大的政策。58安居客研究院院長張波對貝殼財經記者表示，“認房又認貸”是市場投機氛圍濃重背景下出臺的政策，而當前的市場環境中，投資需求已離場，自住性需求占絕對主導地位，推進“認房不認貸”正是推動市場回歸理性的重要政策之一，宜快速出臺而不宜繼續等待。
此外，市場還比較關注，這一政策是否會在一線城市落地，針對這一問題，記者采訪的專家的觀點較為一致，即一線城市跟進概率較大，但在審慎之下，政策落地的節奏不會太快。
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“認房不用認貸”政策推出
地產股大漲
《通知》明確提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
住建部有關負責同志介紹稱，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。
這一政策導向與7月24日政治局會議提出“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”，以及隨后的7月28日，住建部部長倪虹在企業座談會上明確提出，進一步落實個人住房貸款“認房不用認貸”等說法一脈相承。
“認房不用認貸”的政策市場期待已久，消息發布后，房地產板塊持續走高，截至收盤，大龍地產、金地集團、濱江集團、華發股份、中華企業等股紛紛上漲。
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目前有約16個城市
執行“認房又認貸”
政策落地將釋放改善性需求
如何理解這一政策？其實，認房、認貸主要用于銀行發放貸款時評判首套房、二套房的標準，認房是認所在城市的房子，認貸是認全國的房貸，不過，全國各地執行的標準并不一樣，其中，認房又認貸最為嚴格，只要在全國有過貸款記錄，再次申請貸款時，將按照二套房貸來發放，而二套房貸利率較高，這并不利于購房者購買改善性住房。
以北京為例，北京首套房房貸利率約為4.75%，二套房房貸利率約為5.25%，兩者利差為0.5%，若拉長時間來看，二套房貸利率成本比首套房高不少。且若“認房又認貸”，北京二套房首付比例也比首套房要高出至少30%的比例，極大提高了購房者的換房成本。
那么，如果“認房不用認貸”的政策落地，將給市場帶來哪些影響？
德邦證券研報顯示，過去，“認房又認貸”的限購政策有過多次放松和收緊。比如在2014年時，樓市低谷期，42個限購城市取消限購，只有北上廣深4個一線城市仍維持。2022年以來，隨著市場壓力加大，部分城市也對該政策有所放松，目前僅約16個城市仍執行“認房又認貸”，包括北上廣深及西安、廈門、成都、長沙、合肥等城市。
記者注意到，這16城基本都是一線城市或二線核心城市，比如西安和成都，便是兩大西部核心城市。
德邦證券研報顯示，若這16個城市全部調整為“認房不認貸”，“賣一買一”的房貸利率能降低0.3%-1.3%個點，平均降低0.83%，大部分城市首付比例能調降5%-40%，平均降低14%，因此，政策調整后將激活“賣一買一”的改善性需求。
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為，這一政策將利好兩類購房群體，一類是常住地有一套貸款住房準備賣出房子換房的群體，一類是在常住地外其他城市有過房貸記錄但本地無房的購房客群，政策若落地，這兩類客群再次購買房屋將按照首套房的房貸利率計算，可直接降低購房成本。“對市場而言‘認房不用認貸’有利于改善性需求的釋放，也符合更好滿足改善性合理住房需求的政策方針，提升市場活躍度，促進房地產市場平穩發展。”
易居研究院研究總監嚴躍進則認為，這一政策是當前房地產市場企穩回升中非常重磅的政策。目前，地方出臺政策較多，尤其是一些二線城市持續發布政策，但市場方面依然很期待高層有一個更為統一的政策，此次三部門明確定調，對于后續各地房地產政策落地具有較好的指導意義。
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一線城市是否執行？
專家：落地概率較大 但節奏較慢
毫無疑問，“認房不用認貸”政策措施出臺將利好剛性需求，但也給各地因城施策留下了政策空間，《通知》明確提出，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
那么，一線城市是否會落地相關政策備受市場關注。盡管整體來看，一線城市樓市依然堅挺，但也面臨較大壓力。統計局數據顯示，7月份，一線城市新房銷售價格環比連續兩個月持平，其中，北京、上海環比分別上漲0.4%和0.2%，廣州、深圳環比分別下降0.2%和0.6%；二手房方面，一線城市銷售價格環比下降0.8%，降幅比6月擴大0.1個百分點，其中，北京、上海、廣州、深圳環比分別下降0.6%、0.7%、1%和0.9%。
針對這一問題，記者采訪到的專家觀點比較一致，即一線城市跟進概率較大，但基于審慎原則，政策落地的節奏不會太快。
王小嬙表示，在當前市場持續下行的大背景下，預計一線城市跟進的概率較大。
張波則認為，雖然市場對“認房不認貸”落地的呼聲很高，本次三部門的表態也為政策落地掃清了一些障礙，但也明確提出，這一政策工具可供城市自主選用，“預計一線城市落地的節奏可能偏慢。”
嚴躍進認為，鑒于一線城市目前對于“認房不認貸”執行的呼聲較高，預計8月底至9月初，一線城市也會陸續出臺新的房貸政策。
值班編輯 康嘻嘻 李加減
本文部分首發自新京報公號“新京報貝殼財經”
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