南山賣出龍華價(jià)已經(jīng)不是什么新鮮事了。

但這周末，深圳人的房產(chǎn)圈卻被一個(gè)宿舍項(xiàng)目刷屏了。

去年9月桑泰丹華公館開盤，共1795套宿舍，戶型面積約58-101平，共2個(gè)戶型，備案均價(jià)約8.5萬/㎡，單價(jià)區(qū)間約8.02萬-8.87萬/㎡，總價(jià)區(qū)間約475萬-884萬/套。

【資料圖】

開盤當(dāng)天，項(xiàng)目官方宣布賣掉了256套，目前網(wǎng)簽備案338套，經(jīng)過大半年去化才增加82套。

看來去年開盤之后，熱度下降，賣得就非常一般了。

但上周，項(xiàng)目官方宣布單周就賣掉106套，突然一下子變得好賣了很多。

其中具體的原因不是項(xiàng)目本身有多牛，而是概念拉滿以及幾乎拉到地板的價(jià)格。

首先是不限購(gòu)能上學(xué)概念。

在去年12月，深圳適度松綁的小作文就滿天飛，其中最主要的一個(gè)就是“土地是住宅用地，用途是單身公寓/宿舍的房產(chǎn)不限購(gòu)”。

這個(gè)消息雖然沒有官方紅頭文件，但實(shí)際操作中，已經(jīng)有項(xiàng)目這么執(zhí)行，比如南山的御成府。

對(duì)很多外地購(gòu)房者來說，想來深圳買房會(huì)被限購(gòu)攔下，這樣的房子就是他們最容易上車深圳的方式。

其次是價(jià)格拉得非常低。

南山西麗的位置，折后單價(jià)約6.7萬/平起，相比2022年9月開盤折后單價(jià)約7.3萬/平起，打了9.18折。

這個(gè)價(jià)格也是當(dāng)初備案最低單價(jià)（約8.02萬/平）的8.35折。

對(duì)比周邊的新房和二手房?jī)r(jià)格，已經(jīng)算比較便宜。

比如距離丹華公館約2.5公里的龍都名園，2023年3月26日成交一套69平戶型，總價(jià)558萬，成交單價(jià)約8.09萬/平。

比如距離丹華公館約2公里的寶珠花園，2023年5月21日成交一套114平戶型，總價(jià)805萬，成交單價(jià)約7.06萬/平。

這兩個(gè)小區(qū)實(shí)際樓齡已經(jīng)不小，所以相比之下丹華公館作為新房，價(jià)格就顯得更便宜了。

拋開投資價(jià)值來看，選擇這類項(xiàng)目就必須要注意兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

一是學(xué)位積分風(fēng)險(xiǎn)。

去年御成府入市，不限購(gòu)的問題也刷遍深圳人的買房圈。

就有人問住宅用地，宿舍用途會(huì)不會(huì)真的有很大影響。

是否有影響，衡量的標(biāo)準(zhǔn)是有沒明確的積分準(zhǔn)則。

有媒體向南山區(qū)相關(guān)部門咨詢，得到的答復(fù)確實(shí)是“單身公寓不屬于住宅類別，不在限購(gòu)范疇內(nèi)?！?/p>

但對(duì)于所有單身公寓類產(chǎn)品能否延伸“不限購(gòu)”的政策，相關(guān)部門是沒有正面回應(yīng)的。

從這里可以看出針對(duì)土地是住宅用地，用途是宿舍/公寓一類的房產(chǎn)，官方的態(tài)度是比較曖昧的，雖然沒有否認(rèn)，但也沒有明確表態(tài)。

那么未來針對(duì)上學(xué)的積分就有可能存在積分不明確的風(fēng)險(xiǎn)。

而南山區(qū)到目前都沒有單獨(dú)關(guān)于土地是住宅用地，用途是宿舍類房產(chǎn)的積分規(guī)則。

參照《南山區(qū)義務(wù)教育階段公辦學(xué)校積分入學(xué)實(shí)施辦法（2020版）》，目前只明確了住宅、集資房、自建房具體積分值。

就算退一步來說，未來對(duì)這類房產(chǎn)有更具體的學(xué)位申請(qǐng)積分補(bǔ)充說明，但能否和住宅算作一樣的積分方式？

誰也不能確定。

但這就像在自己身邊埋了一顆雷了。

在本地的論壇上，關(guān)于西麗這類公寓/宿舍，討論最多的就是關(guān)于學(xué)位積分的問題。

如果按住宅40分計(jì)算，這讓同樣是R3用地性質(zhì)的中興人才公寓、萬科云城怎么想？ 

如果按20分計(jì)算，玖裕茗院的入戶產(chǎn)權(quán)年限又遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及中興和萬科兩個(gè)項(xiàng)目。

另外，項(xiàng)目周邊是中興通訊的人才公寓，聚集大量的入學(xué)需求。

從2019年開始，幾乎每年中興公寓、萬科云城的業(yè)主都有學(xué)生被分流出深中南山創(chuàng)新學(xué)校，但未來丹華公館是否不會(huì)被分流，誰也無法確定。

而丹華公館有一千七百多套房源，未來項(xiàng)目入伙住滿，學(xué)位緊張很難避免。

所以，雖然不一定說一定會(huì)有分流，但對(duì)于幾百萬的房產(chǎn)來說，如果不是很有把握，其實(shí)沒必要做一些對(duì)賭式的買入。

其次項(xiàng)目存在不少讓人糾結(jié)的地方。

留仙洞周邊的規(guī)劃和發(fā)展是不錯(cuò)的，基本可以說是西麗的CBD。

但作為R3類居住用地的宿舍用途房產(chǎn)，和R2類居住用地的普通商品住宅用途的房產(chǎn)相比，評(píng)估價(jià)就不可能對(duì)等。

而板塊內(nèi)一直漲幅不溫不火。

所以基本很難有增值空間。

如果再疊加約63.92%得房率，4梯12戶的梯戶比，步行約1.8公里的地鐵站，58平小戶型缺少?gòu)N房的空間，那么低總價(jià)也未必能彌補(bǔ)這些阻礙房子增值的bug。

換句話說，如果只是沖著不限購(gòu)，南山核心地段低總價(jià)去，那么就很難不會(huì)被收割了。

作者 | 騎豬英雄

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